부담부증여의 모든 것: 세금 절약을 위한 최신 2025년 활용법

부담부증여를 통해 수천만 원의 세금을 절약할 수 있습니다. 2025년 5월 기준 최신 세법을 바탕으로 부담부증여의 개념부터 효과적인 활용법까지 상세히 알아보겠습니다.

부담부증여의 모든 것

---

1. 부담부증여란 무엇인가?

부담부증여란 증여받는 사람(수증자)이 해당 재산에 딸린 채무도 함께 인수하는 조건으로 재산을 증여받는 것을 말합니다. 예를 들어 10억 원 가치의 아파트에 4억 원의 전세보증금이 있다면, 이 아파트를 자녀에게 부담부증여할 경우 자녀는 6억 원의 순자산과 4억 원의 채무를 함께 넘겨받게 됩니다. 이때 중요한 점은 채무 부분은 유상취득으로, 나머지 부분은 무상취득으로 분류된다는 점입니다.

 

부담부증여는 세금 측면에서 독특한 구조를 가지고 있습니다. 채무 인수 부분에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 부과되고, 나머지 부분에 대해서는 수증자에게 증여세가 과세됩니다. 또한 취득세도 유상취득분과 무상취득분으로 나뉘어 과세되기 때문에 전체적인 세부담을 줄일 수 있는 기회가 생깁니다.

---

2. 부담부증여와 일반증여의 세금 차이

최근 2025년 5월 8일 발표된 세무 분석에 따르면, 같은 조건에서 부담부증여를 활용할 경우 세금을 상당히 절약할 수 있습니다. 예를 들어, 시가 10억 원인 서울 소재 아파트에 4억 원의 전세보증금이 있는 경우를 살펴보겠습니다.

 

일반적인 증여를 진행하면, 증여세 과세표준은 공제 5천만 원을 제외하고 약 9억 5천만 원이 되어 증여세가 약 2억 2천만 원이 발생합니다. 여기에 자녀가 부담하는 취득세까지 약 1억 2천만 원을 더하면 총 세금 부담이 3억 4천만 원에 이릅니다.

 

반면, 부담부증여를 활용하면 전세보증금 4억 원을 자녀가 승계하기 때문에 증여세는 약 1억 1천만 원으로 절반 수준으로 줄어듭니다. 부모는 양도세 약 1,500만 원을 부담하고, 자녀의 취득세도 약 9천만 원으로 감소하여 총 세금 부담이 약 2억 5천만 원이 됩니다. 결과적으로 약 9천만 원의 세금을 절약할 수 있습니다.

---

3. 부담부증여 활용 시 주의사항

부담부증여가 항상 유리한 것은 아니며, 몇 가지 주의사항이 있습니다. 가장 중요한 점은 채무가 실제로 존재해야 하고, 자녀가 이를 실제로 상환해야 한다는 것입니다.

 

상속세 및 증여세법 제47조 3항에 따르면, 직계존비속 간 부담부증여의 경우 수증자가 증여자의 채무를 인수했더라도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 '추정'됩니다. 이는 절세를 위한 형식적인 부담부증여를 방지하기 위함입니다.

 

이 추정을 뒤집기 위해서는 채무가 객관적으로 인정되는 경우여야 합니다. 은행 대출이나 전세보증금처럼 공식적인 서류로 증명 가능한 채무여야 하며, 자녀가 실제로 채무를 갚아야 합니다. 최근 국세청은 부담부증여 사례에 대한 검증을 강화하고 있어, 자녀가 채무를 넘겨받았다고 신고해 놓고 실제로는 부모가 계속 이자를 내거나 원금을 상환하는 경우 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

---

4. 2025년 최신 부담부증여 효과적 활용법

2025년 5월 현재 정부는 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 다주택자의 주택양도에 대하여 중과대상에서 배제하고 있는 정책을 2026년 5월 9일까지 연장했습니다. 이는 부담부증여를 고려 중인 다주택자에게 유리한 상황입니다.

 

증여취득세율의 경우 최대 13.4%까지 취득세가 과세될 수 있으나 부담부증여를 활용하면 최소 1.1%까지 취득세율을 낮출 수 있다고 합니다. 특히 어떤 채무를 어떤 방식으로 인수하느냐에 따라 세부담이 크게 달라질 수 있습니다.

 

부담부증여를 통한 절세 성공 사례를 살펴보면, 20억 원 시가의 아파트에 10억 원 전세보증금이 있을 때, 부담부증여를 활용하여 약 2.4억 원의 세금을 절감한 사례가 있습니다.

---

5. 증여와 상속세제의 최신 변화

2025년 5월 20일, 정부는 '상속세 및 증여세법 관련 법률 개정안'을 국무회의에 제출했습니다. 이는 1950년 상속세법 제정 이후 75년 만의 변화로, 기존의 '유산세' 방식에서 '유산취득세' 방식으로의 전환을 담고 있습니다.

 

유산취득세는 상속받는 사람이 취득한 재산별로 과세하는 방식으로, 과세 형평성을 높일 수 있다는 장점이 있습니다. 개정안이 통과된다면 2028년부터 시행될 예정이며, 이로 인해 연간 2조 원 이상의 세수 감소가 예상됩니다.

 

이러한 세제 변화는 부담부증여를 포함한 상속·증여 계획에도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 따라서 부담부증여를 고려하신다면, 현행 세제와 개편될 세제 모두를 고려하여 가족 전체의 최적 절세구조를 설계하는 것이 중요합니다.

 

부담부증여는 단순히 세금을 줄이는 방법이 아닌, 가족 간 재산 이전을 효율적으로 진행하는 방법입니다. 양도소득세, 증여세, 취득세 등 여러 세금을 종합적으로 고려하여 최적의 방안을 선택하시길 바랍니다. 세금 문제는 복잡하고 상황마다 차이가 있으니, 중요한 결정을 내리기 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.